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Barrière d'accès d'une résidence fermée au Royaume-Uni.

Entrée de la villa Montmorency dans le 16^e arrondissement de Paris.

Une résidence fermée ou un quartier fermé est un type de copropriété sécurisée ; on trouve également le terme de « gated community », désignant plus spécifiquement les résidences nord-américaines, disposant d'un statut spécifique. Elle se présente sous la forme d'un regroupement de demeures, entouré par un mur ou un grillage et disposant d'équipements de protection — vidéosurveillance, gardiennage — qui l'isolent du tissu urbain ou rural environnant. Son accès est réservé aux seules personnes autorisées, à savoir ses résidents, leurs invités et les services publics. Le fonctionnement des installations de sécurisation est financé par les redevances réglées par les copropriétaires. Les petites résidences se limitent à une zone commune comme un parc, les plus grandes possèdent plus d'espace qui permettent aux résidents de pratiquer des activités tout en restant à l'intérieur.

Ces résidences fermées sont un type d'enclave, Setha M. Low, parmi d'autres anthropologues débattent sur leur effet négatif sur le capital social des communautés extérieures^[1].

Typologie |

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On trouve des quartiers fermés de toutes tailles, allant de quelques maisons à plusieurs dizaines. Le point commun de ce concept est le fait que le quartier est sécurisé, d'une part par des dispositifs spatiaux — clôture, mur, voire barbelés — et d'autre part au moyen de services de gardiennage, assurés par des hommes armés ou non, des associations de surveillance de voisinage, ou encore par vidéosurveillance.

Les résidences fermées se trouvent dans le monde entier. On en trouve en Europe, en Amérique du Nord, ainsi que dans les pays du Sud, Brésil, Afrique du Sud.

Cas particulier : les gated communities |

Une « gated community » est un type de résidence fermée particulièrement présent sur le continent nord-américain. Leur spécificité est de relever d'un statut légal particulier, au niveau de chaque^{[réf. nécessaire]} État américain, ou de chaque^{[réf. nécessaire]} province ou territoire canadien.

Une « gated community » est régie et administrée par une « HOA » (« Home Owner Association ») ou dans les régions francophones « AP » (« Association des propriétaires »), dont les membres sont élus chaque année par les habitants propriétaires de la communauté fermée. Aussi, à la création d'une communauté fermée, un document est établi, appelé le « CC&Rs » (« Covenants, Conditions and Restrictions ») ou « Engagements, conditions et restrictions ». Ce document réunit d'une part la définition statutaire et gestionnaire de la copropriété sécurisée, et d'autre part son règlement intérieur.

Ces documents peuvent évoluer par la suite, lors de votes des copropriétaires, mais dans des conditions différentes. Par exemple, si l'Association des propriétaires choisit par le vote d'instaurer une nouvelle règle définissant un pourcentage maximum de locataires dans la communauté, les élus peuvent annuler cette règle de leur simple fait. Par contre, si cette règle est inscrite dans les « Engagements, conditions et restrictions », les élus n'ont pas le pouvoir de changer cette règle à eux seuls ; il faut que 70 % des propriétaires de la communauté votent en faveur d'une telle modification des « Engagements, conditions et restrictions ». Ce genre de règle rend complexe la gestion des communautés fermées de grande taille, le quorum des 70 % devenant difficile à atteindre.

Avoir une résidence dans une communauté fermée est considéré par la loi américaine comme une « charge hypothécaire (en) » (en anglais : « encumbrance ») sur le titre de propriété. Ceci implique par exemple que, lors d'une procédure intentée lorsque le propriétaire arrête de payer les frais d’association, la saisie sur son bien immobilier qui en découle intègre ce « lien financier » ; la saisie du bien ne libère donc pas le bien de son intégration à la communauté fermée.

Histoire générale des quartiers fermés |

Les premiers exemples de résidences fermées se situent en Europe. En France dès 1840, la Révolution industrielle et le développement des chemins de fer ont permis l'apparition de faubourgs résidentiels et de rues privées revêtant les mêmes traits qu'aux États-Unis. Ces espaces reprennent l'image du pavillon de chasse ou des lotissements de luxe tout en étant construits dans les bois, parcs ou châteaux. Un des premiers exemples de résidence fermée en France est le Parc Montretout créé en 1832 à Saint-Cloud qui reprend les critères d'exclusion et de fermeture mais pas nécessairement de sécurité. La forme la plus aboutie dans Paris intra-muros reste la villa Montmorency dans le 16^e arrondissement de Paris près de la porte d'Auteuil dont la création remonte à 1853^[2],[3].

Au milieu du XX^e siècle, des quartiers privés font leur apparition aux États-Unis. Sous le nom de « gated community », il s'agit d'une forme modernisée, mettant en avant les méthodes de sécurisation, la recherche de l'entre-soi et une certaine autonomie vis-à-vis de la politique locale en ce qui concerne la gestion du quartier. Ainsi, certaines « gated communities » ont pratiquement fait sécession avec leurs municipalités, créant une sorte de ville privée, officiellement afin de fournir de « meilleurs services » à leurs résidents, officieusement pour se soustraire aux exigences du vivre ensemble. De l'autre côté du rideau de fer, des démarches similaires sont entreprises, mais cette fois-ci afin d'offrir des avantages à la nomenklatura.

À la fin du XX^e siècle et dans un mouvement inverse, les communautés fermées ont été réimportées des États-Unis vers l'Europe et les pays anglo-saxons. En France, les premiers exemples de quartiers privés sont apparus au cours des années 1990^[4], en lien avec la hausse du sentiment d'insécurité ; on en trouve par exemple à Toulouse et Cannes. On en trouve également au Royaume-Uni et dans d'autres pays d'Europe. À cette même époque, des résidences surveillées apparaissent dans les pays en voie de développement, avec la volonté de mettre « à l'abri des pauvres » les riches et les membres de la classe moyenne nouvellement constituée.

Pendant les dernières années, notamment à partir des années 1990, les communautés fermées émergent de plus en plus dans l’espace périurbain des villes des pays en voie de développement, généralement au sein du front d’urbanisation, là ou l’urbanisation s’est produite le plus récemment.

Leur diffusion actuelle s’explique, entre autres, par des partenariats explicites ou implicites entre lotisseurs et autorités locales. Ces dernières peuvent bénéficier de nouveaux contribuables locaux sans réaliser aucun investissement en infrastructure, nécessaire pour satisfaire l’étalement urbain^[5]. Ces espaces sont souvent perçus comme des ghettos pour de riches, des espaces qui « nient la ville » (J. Borja)^[6] et donc la diversité. L’usage de cette notion pour caractériser les quartiers fermés, ou encore n’importe quel type de lotissement destiné à des classes aisées en espace périurbain, est néanmoins souvent critiqué. Si tous les ghettos sont, effectivement ségrégués, toutes les zones ségréguées ne sont pas forcément des ghettos. Un ghetto serait, en effet, un espace d’enfermement subi et non pas choisi^[7], à différence de ces types d’espaces résidentiels. 

Résidences fermées selon les pays |

Allemagne de l'Est |

Pendant la République démocratique allemande, les élites politiques du pays vivaient dans des zones résidentielles fermées, dans la rue berlinoise de Majakowskiring puis au Waldsiedlung, à 30 km de la capitale.

Afrique du Sud |

Certains Afrikaners urbains vivent dans des quartiers privés, hautement sécurisés, principalement à cause des nombreuses violences que subit ce pays. En effet, aujourd'hui, l'Afrique du Sud est l'un des pays les plus violents, ce qui entraîne aussi une émigration de la population aisée de l'Afrique du Sud. À Pretoria, l'accès au quartier de Bryntirion, où se situent 28 propriétés dont la résidence du président de la République, est fermé aux non résidents par des barrages de sécurité et entouré d'une clôture électrifiée de 8 km de long^[8].

Argentine |

Les quartiers fermés dans l'aire métropolitaine de Buenos Aires ont tendance à se localiser dans l'espace périurbain (partidos dont leur continuité du bâti est récente ou inexistante)

Il y a de nombreux quartiers privés en Argentine, spécialement dans le Grand Buenos Aires, dans l'arrondissement de Pilar et dans les banlieues.
La première communauté fermée du pays, Tortugas Country Club, fut créée dans les années 1930 et 1940. Néanmoins, la plupart apparaissent dans les années 1990, quand les réformes libérales furent consolidées.

Australie |

Les quartiers privés sont plutôt rares en Australie, même si quelques-uns ont fait leurs apparitions depuis les années 1980. Les plus connus se trouvent à Hope Island, en particulier Sanctuary Cove dans la région de Gold Coast du Queensland. Le premier projet du genre dans l’État de Victoria se trouve dans la zone d'administration de Wyndham, à 16 kilomètres de Melbourne. Beaucoup de communautés fermées australiennes intègrent de terrains de golf privés à l'intérieur même de leur enceinte.

Belgique |

Brésil |

Alphaville, une des communautés fermées de la banlieue de São Paulo.

Le Brésil compte de nombreuses communautés fermées, en particulier dans les métropoles de Rio de Janeiro et de São Paulo. Par exemple, l'une des banlieues de São Paulo, Tamboré, compte au moins six de ces complexes : Tamboré 1, 2, 3, et ainsi de suite. Elles se composent de maisons individuelles généreusement séparées.

Le premier quartier privé à grande échelle dans la région métropolitaine de São Paulo est situé à Barueri. Il s'agit d'Alphaville, planifiée et réalisée dans les années 1970 sous la dictature militaire.

Canada |

Les quartiers avec des points de contrôle et/ou des rondes sont rares, et même inexistants dans certaines des villes les plus riches du pays. Cela est généralement attribué au taux de criminalité nettement inférieur à son voisin américain^{[réf. nécessaire]}. De plus, la plupart des provinces interdisent les portails fermés sur les routes publiques pour des raisons de santé publique, car ils empêchent aux véhicules de sécurité un accès rapide.

Plus commun, notamment dans les grandes villes, des portails symboliques séparent les infrastructures et équipements privés de leur voisinage, comme Mont-Royal dans l'agglomération de Montréal.

Chine |

De nombreux étrangers vivent dans des communautés fermées à Pékin. Les entreprises étrangères choisissent souvent cette solution pour héberger leur travailleurs étrangers.^{[réf. nécessaire]} D'autres quartiers privés, tel le district de Daxing à Pékin, accueillent les migrants ruraux, dans le but de réduire la criminalité et d'améliorer l'ordre public et la sécurité. Ce système est controversé car il constitue une ségrégation des migrants et des pauvres, mais cela n'empêche pas le district de Changping de prévoir la mise en place d'un tel système^[9].

Équateur |

La ville côtière Guayaquil et la capitale Quito comptent beaucoup de communautés fermées. À Guayaquil, elles se trouvent principalement dans le canton de Samborondón, à Quito, dans les vallées qui encerclent la ville. La plupart hébergent les plus riches populations du pays, même si certaines d'entre elles présentent des prix plus abordables.

États-Unis |

Les premières gated communities (communautés fermées en français) sont apparues à la seconde moitié du XIX^e siècle aux États-Unis, « sous la forme de ghettos dorés »^[10] tel que Tuxedo Park, New York (en). Un autre exemple connu de communauté fermée est celui de Llewellyn Park (en), situé dans l’État du New Jersey. Cet espace a été fondé en 1853 et clôturé dès 1854, ayant pour seul passage un portail^[11].

Dans les années 1960-1970, le phénomène des communautés fermées prend une autre proportion. Elles peuvent être dédiées aux retraités comme Leisure World ou bien encore des communautés fermées balnéaires et consacrées aux loisirs. Depuis les années 1970, les gated communities se sont développées dans le domaine de l’immobilier permettant la diffusion du modèle dans les classes moyennes.Ainsi, dans les années 1980-1990, les communautés fermées augmentent puisque les individus sont de plus en nombreux à vouloir une tranquillité et une sécurité dans la vie quotidienne^[10]. Au milieu des années 1990, environ 8 millions d'Américains résident au sein de communautés fermées^[12].

France |

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• 
  Bièvres (Essonne) - Val de Bièvres
  


• 
  Bordeaux (Gironde) Allées Haussmann^[13], L'Interdit d'Epson^[14].


• 
  Bougival (Yvelines) - Domaine du Parc de la Jonchère
  


• 
  Cannes (Alpes-Maritimes) - Super Cannes, créé en 2000


• 
  Carquefou (Loire-Atlantique) - Résidence Le Newton^[15], Le Champollion
  


• 
  Le Chesnay (Yvelines)


• 
  Le Vésinet (Yvelines)


• 
  Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) - Villa Chaptal
  


• 
  Les Sorinières (Loire-Atlantique) : le clos de la Fontaine


• 
  Limoges (Haute-Vienne) - Domaine de la Garde
  


• 
  Meulan-en-Yvelines (Yvelines) - Quartier Paradis
  


• 
  Meylan (Isère) - Résidence Saint-Mury, Résidence du bois, Résidence l'Oratoire
  


• 
  Montpellier (Hérault) Baillargues
  


• 
  Paris - Villa Montmorency, créée en 1853 ; Square du Croisic ; hameau Boileau ; Square Raynouard ; Villa des Ternes ; Villa Adrienne ; Allée Verhaeren ; Cité fleurie
  


• 
  Saint-Égrève (Isère) - Les Parcs de Rochepleine
  


• 
  Saint-Gély-du-Fesc (Hérault) - Les Vautes
  


• 
  Saint-Germain-lès-Corbeil (Essonne) - Domaine du Golf
  


• 
  Saint-Cloud (Hauts-de-Seine) - Parc de Montretout, créé en 1832


• 
  Saint-Tropez (Var) - Domaine des parcs
  


• 
  Sassenage (Isère) - Le domaine du Vieux Cèdre
  


• 
  Sciez (Haute-Savoie): domaine du Coudrée


• 
  Sucé sur Erdre : Villa Adrian


• 
  Vernon (Eure) - Château de Bizy
  


• 
  Villeneuve-Loubet (Alpes-Martimes) - Domaine des Hauts Vaugrenier, créé en 1975


• 
  Villennes-sur-Seine (Yvelines) - Île de Villennes, créée en 1912

Inde |

En Inde, de nombreux quartiers privés se sont développés, comme Lavasa, près de la ville de Pune, qui occupe 100 kilomètres carrés.

Indonésie |

On trouve aussi bien en Indonésie des communautés très luxueuses et des communautés plus abordables ; par exemple : Pondok Indah.

Royaume-Uni |

À Londres :

• 
  Kensington Palace Gardens surnommée « l'avenue des milliardaires » et qui abrite de nombreuses résidences d'ambassadeurs et de personnalités très fortunées (Lakshmi Mittal, Roman Abramovitch, Léonid Blavatnik, Abdelaziz ben Fahd Al Saoud)^[16].


• 
  Carlton House Terrace, situé à proximité du palais de Buckingham et du Mall. On y trouve la résidence privée la plus chère du Royaume-Uni : 290 millions d'euros^[17].


• 
  Bishop Avenue, situé au nord ouest de Londres et ou réside de nombreuses personnalités fortunées

Russie |

La Russie compte trois résidences fermées qui forment ensemble le quartier de Roublevka situé dans la banlieue ouest de Moscou. Ces résidences abritent les villas de nombreux oligarques dont Vladislav Doronin, Vladimir Potanin ou encore Arkadi Rotenberg.

• 
  Barvikha et Barvikha Village
  


• Joukovka


• Razdory

Suisse |

Notes et références |

Annexes |

Bibliographie |

 : document utilisé comme source pour la rédaction de cet article.

• Edward J. Blakely et Mary Gail Snyder, Fortress America: Gated Communities in the United States, Washington DC, Brookings Institution Press, 1997


• Gérald Billard, Jacques Chevalier & François Madoré, 2005, Ville fermée, ville surveillée. La sécurisation des espaces résidentiels en France et en Amérique du Nord, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 2005


• Guénola Capron, (dir.), Quand la ville se ferme. Quartiers résidentiels fermés, Paris, Bréal, 2006


• Éric Charmes, Les gated communities : des ghettos de riches ? sur Laviedesidees.fr, mars 2011


• Stéphane Degoutin, Prisonniers volontaires du rêve américain, Paris, Éditions de la Villette, 2006. Voir la critique de cet ouvrage
  


• 
  Christophe Guilluy, Le séparatisme français, Vivre ensemble...sur des territoires séparés ?, L'annuel des idées, 2009


• 
  Thierry Paquot (dir.) Ghettos de riches. Tour du monde des enclaves résidentielles sécurisées , Perrin, 2009


• 
  Michel Pinçon et Monique Pinçon-Charlot Les Ghettos du Gotha : comment la bourgeoisie défend ses espaces, Seuil, Paris, 2007, (ISBN 9782020889209)
  


• Christophe Guilluy, Fractures françaises, Bourin éditions, 2010. Hérodote a lu, Hérodote 2/2011 (n° 141), p. 183-186.

Filmographie |

• 
  La Zona, propriété privée (La zona, 2007) est une fiction hispano-mexicaine de Rodrigo Plá dont le ressort scénaristique repose sur une gated community à Mexico.

Documentaires :

• 
  Bunker cities (2011) de Paul Moreira (lieux : Toulouse, Rio de Janeiro, Bagdad). Critique TV de Télérama du 24 mars 2012 au lien suivant.

Lien interne |

• Ville privée


• Fragmentation urbaine

Liens externes |

• 
  (en) Réseau de recherches international sur les gated communities et la gouvernance urbaine privée
  


• 
  (fr) Thèse de Renaud Le Goix, géographe
  


• 
  (fr) Définition de l'encyclopédie Hypergeo par Renaud Le Goix, géographe
  


• 
  (fr) Blog de recherches en géographie urbaine sur la fermeture résidentielle
  


• 
  (fr) Diffusion des ensembles résidentiels fermés à Marseille. Elisabeth Dorier - Université de Provence – LPED – UMR 151
  

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